Immobilienertragsteuer

Seit April 2012 unterliegen grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Immobilienertragsteuer, welche unter dem Kapitel des Einkommensteuergesetztes (sonstige Einkünfte) geltend gemacht wird. Oft meint man, dass nach Ablauf von 10 Jahren, diese verfällt – leider nein, dies war einmal …

Immobilienertragsteuer Konrad Kolbe KonradKolbe.com

Doch bevor wir uns mit der Immobilienertragsteuer beschäftigen, eine ganz wichtige Definition, was  denn die Judikatur bzw. die Finanz unter einem Grundstück genau versteht:

  • Grund und Boden
  • Gebäude (inkl. Eigentumswohnungen) und
  • grundstücksgleiche Rechte (z.B. Baurechte)

Von der Immobilienertragsteuer erfasst sind nur entgeltliche Erwerbs- bzw Veräußerungsvorgänge. Nicht steuerrelevant ist grundsätzlich die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft, da es hier keinen Verkaufserlös in Form einer Gegenleistung gibt und somit kein Veräußerungsgewinn entsteht. Daher fällt bei Schenkungen und Erbschaften grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer an.

Stichtag: 1. April 2002 – kein Aprilscherz 😉

Alles, was danach entgeltlich veräußert worden ist, muss von dem Gewinn 30% abgeführt werden. Die Bemessungsgrundlage ist die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten des Grundstückes. Wird das Objekt durch einen An-, Zubau oder z.B. Aufstockung verändert können diese Kosten den Gewinn vermindern. Instandhaltungsaufwendungen wie auch laufende Reparaturen, Kosten für Ausmalen, Boden abschleifen usw. dürfen nicht abgezogen werden. Auch der Abzug eventueller Werbungskosten (z.B. Kosten für Inserate, Gutachten,  Maklergebühren) ist nicht zulässig.
Beispiel A: Verkauf einer Liegenschaft – NEU
Ein Grundstück mit Haus wurde im Jahr 2008 um € 250.000 gekauft und wird im  Sommer 2017 um € 300.000 verkauft. Die Differenz beträgt also € 50.000. Das Haus ist zum 31.3.2012 steuerverfangen, weil die Spekulationsfrist noch nicht  abgelaufen war. Daher ist der gesamte Mehrerlös als Veräußerungsgewinn der Besteuerung mit dem fixen Steuersatz von 30% zu unterwerfen. Das ergibt eine Immo-ESt von € 15.000.
Alles vor dem 1. April 2002, sogenannte Altfälle, müssen 4,2% des gesamten Verkaufserlöses abgeführt werden (neu seit 2016)
Beispiel B: Verkauf einer Liegenschaft – ALT
Ein Haus wurde 1980 um € 100.000 gekauft, renoviert und wird im Sommer 2016 um  € 270.000 verkauft. Die Differenz beträgt also € 170.000. Da das Grundstück vor dem 1. April 2002 angeschafft worden ist, gilt die pauschale Ermittlung der Einkünfte. Die Immo-ESt beträgt daher vereinfacht gerechnet 4,2% vom Veräußerungserlös, das sind € 10.500.
Wurde ein Grund nach dem 1. Jänner 1988 umgewidmet, muss man von dem gesamten Erlös 18% abführen.
Beispiel C: Verkauf eines umgewidmeten ALT-Grundstücks
Ein Grundstück (Grünland) wurde 1975 um € 7.000 erworben. 1997 wurde es in Bauland umgewidmet und im Frühjahr 2016 wird es um € 50.000 veräußert. Die Immo-ESt beträgt 18% vom Veräußerungserlös, das sind € 9.000.

Und nun das wohl Wichtigste! Wer bzw. Wann bin ich von der Immobilienertragsteuer befreit? Wann muss man keine Immo-ESt bei einem Verkauf mit Wertsteigerung bezahlen?

  • Hauptwohnsitzbefreiung
    • Die Immobilie wurde ab Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre ausschließlich als Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen genutzt. Der Hauptwohnsitz muss im Zuge der Veräußerung aufgegeben werden. Nutzt der Verkäufer die Immobilie als zum Beispiel Mieter oder Pächter weiter, muss die Immo-ESt bezahlt werden !ACHTUNG!
    • Oder die Immobilie bzw. das Grundstück diente innerhalb der letzten zehn Jahre fünf Jahre als Hauptwohnsitz.
  • Herstellerbefreiung
    Wurde ein Gebäude selbst errichtet und es diente innerhalb der letzten 10 Jahren nicht der Erzielung aus Einnahmen durch Vermietung und Verpachtung, ist das Gebäude befreit; nicht jedoch der Grund und Boden – diese bleiben steuerpflichtig .Als selbst errichtet gilt ein Gebäude dann, wenn der Eigentümer das Risiko der Kostenüberschreitung bei dem Bau alleine trägt. Er muss somit nicht wirklich das Gebäude selbst bauen.
Beispiel D: Eine Privatperson teilt ihr Eigentum in zwei Wohneinheiten, veräußert eine davon  und behält in der anderen den Hauptwohnsitz. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist nicht anwendbar.
Beispiel E: Die Tochter erbt die Eigentumswohnung der Eltern, aus der sie bereits vor mehr als  fünf Jahren ausgezogen ist, und veräußert diese. Der Veräußerungsgewinn ist nicht befreit.
Hätte die Tochter innerhalb der letzten 10 Jahre selbst für mindestens 5 Jahre den  Hauptwohnsitz in dieser Wohnung gehabt (z.B. noch als minderjährige Mitbewohnerin  bei den Eltern), wäre die Befreiung anwendbar.
Falls sowohl die Hauptwohnsitzbefreiung, als auch die Herstellerbefreiung auf das Gebäude zutreffen, dann ist ersterem der Vortritt zu gewähren. Denn dadurch kann nicht nur die Steuer für das Gebäude eingespart werden, sondern auch die für den Grund und Boden.
Grundsätzlich gelten diese Befreiungen nur für Grundstücke bis zu 1.000m². Ist ein Objekt größer, muss das „Quadratmeterdelta“ auf jeden Fall besteuert werden.
Die Immobilienertragsteuer ist eine Endbesteuerung und wird von den mit der Verkaufsabwicklung beauftragten Rechtsanwälten oder Notaren berechnet, eingehoben und zwingend an das Finanzamt abgeführt.

Doch wie ist das mit der Immobilienertragsteuer bei Kapitalgesellschaften; einer GmbH oder AG?

Eine juristische Person, wie eine GmbH oder AG, muss keine Immobilienertragsteuer bezahlen. Wer jedoch nun aber glaubt, so der Steuer zu entkommen, der fehlt. Kapitalgesellschaften erzielen zwingend Einkünfte aus Gewerbebetrieb und es erfolgt keine Unterscheidung zwischen betrieblichen und außerbetrieblichen Einkünften. Gewinne und Verluste aus Grundstücksveräußerungen zählen zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb und unterliegen der Köperschaftsteuer in der Höhe von 25%.
Immobilienmakler, wie ich, sind ausgebildete Fachkräfte, die über ein fundiertes Wissen verfügen und auch haftbar sind mit allen Aussagen, die sie treffen. Daher mein Hinweis, der Beipackzettel: Immobilienmakler sind keine Steuerberater; jedoch sind wir bemüht, Sie mit richtigen Informationen zu versorgen. Sie haben Fragen, Wünsche und/oder Anregungen? Ich freue mich auf Ihre Kontaktaufnahme!

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